A SHOPPER PARK PLUS NYRT. (SPP) JELENLEG 4 CSEHORSZÁGI ÉS 14 MAGYARORSZÁGI KISKERESKEDELMI INGATLANBÓL ÁLLÓ PORTFÓLIÓT TULAJDONOL, MELYNEK ÖSSZESEN TÖBB MINT BRUTTÓ 320 EZER NÉGYZETMÉTER BÉRELHETŐ TERÜLETÉN KÖZEL 600 ÜZLETHELYISÉG OSZTOZIK. HOSSZÚ TÁVON A KELET-KÖZÉP-EURÓPAI RÉGIÓ MEGHATÁROZÓ RETAIL PARK PORTFÓLIÓ TULAJDONOSÁT ÉS ÜZEMELTETŐJÉT SZERETNÉ LÉTREHOZNI AZ SPP-BŐL A TÉRSÉG KERESKEDELMI INGATLANPIACÁN KOMOLY TAPASZTALATOT SZERZETT ADVENTUM. A KÉT ADVENTUM-ZÁSZLÓSHAJÓ A MAGYARORSZÁGI ADVENTUM BEFEKTETÉSI ALAPKEZELŐ ZRT., VALAMINT A MÁLTAI BEJEGYZÉSŰ ADVENTUM INTERNATIONAL LTD., AMELYEK A KELET-KÖZÉP-EURÓPAI RÉGIÓ INGATLANJAIBA FEKTETŐ BEFEKTETÉSI ALAPOKAT KEZELNEK. EZEK AZ ALAPOK TÖBB MINT 700 EZER NÉGYZETMÉTERNYI KERESKEDELMI ÉS IRODA INGATLANTULAJDONOSAI A TÉRSÉGBEN, A KEZELT VAGYON ÉRTÉKE MEGHALADJA AZ 1 MILLIÁRD EURÓT. BÁRÁNY KRISTÓFFAL, AZ ADVENTUM ALAPÍTÓJÁVAL BESZÉLGETTÜNK.
A Shopper Park Plus Nyrt. részvényeivel 2023 novembere óta lehet kereskedni a Budapesti Értéktőzsde prémium kategóriájában. Honnan jött az ötlet, hogy a cég részvényeit tőzsdére viszitek?
Már a 2022-es ingatlanportfólió-akvizíciót követően elindítottuk az előkészítő folyamatot annak érdekében, hogy 2023-ban be lehessen vezetni a BÉT Prémium kategóriájába a kiskereskedelmi bevásárlópark-portfóliót tulajdonló társaságot nyilvános forgalomba hozatal és részvényjegyzés keretében. Abszolút motiváció volt a SZIT-té alakulás. Ez ideális forma a jövedelemtermelő ingatlanpiaci befektetésekre, amelyek folyamatos, stabil cash flow-t termelnek, és így folyamatos osztalékfizetésre lehetnek képesek. Előnye például a nyilvános alapokkal szemben, hogy nincs mismatch a cash-flow-ban a kevéssé likvid ingatlanbefektetés és a likviditást igénylő visszaváltás között, ugyanakkor a részvény a BÉT-en értékesíthető, tehát a likviditás így a részvény szintjén biztosított le-het. Egyébként a társaság SZIT-ként történő bejegyzése időközben már meg is történt, ami hosszú távon biztosítja a társasági- és iparűzésiadó-mentességet is.
Az SPP részvényei euróban denomináltak, és a részvényekkel történő kereskedés is euróban történik. Miért döntöttetek így, miért nem forint alapú a részvény és a kereskedés?
Az alapjaink eurósak, a többségi tulajdonos euróban számol, a könyvelést euróban vezetjük, a bevételek többsége, a finanszírozásunk is, valamint a fizetett osztalék is euró alapú. Egy forint árfolyamú részvény csak zavart okozott volna, és árfolyamkockázatot hordozna. A magyar tőzsdét pedig azért választottuk – tulajdonképpen a létező legtermészetesebb módon –, mert ez a termék dominánsan magyar, az ingatlanok többsége magyarországi, mi, a cég vezetői is magyarok vagyunk, a támogató SZIT-szabályozás is Magyarországon elérhető, több más európai országban még nem, itt volt a legkönnyebb bevezetnünk az SPP-t.
Az SPP részvényeit nemcsak bevezettétek a Budapesti Értéktőzsdére, hanem sikeres IPO-t hajtot-tatok végre, aminek során 37,2 millió euró értékű részvényértékesítés történt intézményi és lakossági befektetők részére. Ez a tranzakció adta a forrását a társaság tőkeemelésének. Mi a célotok a tőkeemeléssel?
A tőkeemelés összegének nagyobb részét beruházá-sokra szánjuk. Ezek elsősorban az ingatlanok jövedel-mezőségét fogják javítani új bérlői kiépítésekkel, másodsorban az ingatlanok hatékonyságát is javítani tervezzük különböző zöld beruházásokkal. A tőkeemelés továbbá fedezetet adhat a bevásárlópark-portfólió bővítésére is.
Milyen előnyökkel jár az, ha az SPP SZIT-ként működik?
A szabályozott ingatlanbefektetési társaságként való működés adóelőnyökkel jár, társasági- és iparűzésiadó-mentességet jelent, növelve ezzel az osztalékfizetési képességet és régiós szinten a versenyképességünket is. Továbbá, mivel tőzsdei termékről van szó, így magánbefektetőink TBSZ-ről is vásárolhatják a terméket, ami további adóelőnyt jelent magyar befektetőink számára.
Hol látjátok az SPP-t öt év múlva?
Mire szeretnétek büszkék lenni?
Közép-Kelet-Európa egyik vezető cégévé kívánunk válni a retail parkok területén, mind a méret, mind a brand szempontjából. Ettől most sem állunk messze, de sok lehetőség van a következő években a növekedésre és a jövedelmezőség javítására. Azt gondoljuk, azok a retail parkok tudnak a legjobban működni, ahol a mindennapi bevásárlás hatékony offline, online és hibrid elintézésére minden lehetőség adott fenntartható körülmények között. Zöld beruházásainkkal és straté-giánkkal mind a vásárlók, mind pedig a bérlők számára még vonzóbbá kívánjuk tenni retail parkjainkat. Amennyiben új országba is belépünk, ott is olyan volumenben kívánunk jelen lenni, amely a vásárlók jelentős része számára láthatóvá tesz bennünket.
Mi volt a legnagyobb kihívás az IPO során?
Egy IPO során rendkívül sok feltételnek kell megfelelni, és ezt az operációval együtt kezelni a menedzsment számára jelentős kihívás. A legnagyobb feladat talán ennek a szoros időbeli korlátok közé szorított folyamatnak a feszes logisztikai menedzselése volt, amelyben tanácsadóink nagy segítségünkre voltak, azonban így is folyamatos munkát igényelt a menedzsment részéről.
Milyen terveitek vannak a közeljövőben?
Abban hiszünk, hogy az energiahatékonysági beruházá-sok növelik a hatékonyságot. A racionalizálási lépések következetes és rendszerszintű alkalmazásával jó gazda módjára lehet pontosan nyomon követni az ingatlanok energiahatékonysági teljesítményét, optimalizálni és folyamatosan mérsékelni az energiafelhasználást.
Az üzemeltetés hatékonyabbá tételét olyan átfogó fenntarthatósági törekvések egészítik ki, amelyek ténylegesen csökkentik az ingatlanok szén-dioxid-kibocsátását, növelik az épületek működési hatékonyságát, amelyek így költséghatékonyabbá, kiszámíthatóvá és fenntarthatóvá teszik az üzemeltetést. A bérlőknek olcsóbb a helyszínen tartózkodni, és az energiaár-volatilitás pénzügyi hatásai is csökkennek, ami egy energiaársokkot követően nagyon előnyös, másrészt az ingatlanok értékét is növeli. Azt gondoljuk, hogy 3-5 év múlva a nem megfelelő ESG-értékelésű ingatlan már nem is lesz eladható. Zöld stratégiánk részeként BREEAM In-Use típusú zöld minősítés megszerzését tűztük ki célul minden házunk esetében – az Opavában található retail parkunk december közepén a 18 ingatlan közül elsőként kapta meg a „Very Good” minősítést.
Amit szintén nagyon fontosnak tartunk hangsúlyozni, hogy ez a cég szektorspecifikusan csak retail parkokba kíván fektetni. Ez egyrészt versenyelőnyt biztosít, hiszen jobban ismerjük ezt a szektort, és lényegében minden számottevő, a piacon jelen lévő bérlőt ismerünk. Másrészt a retail parkok relatíve magas eszközarányos megtérülést biztosítanak a többi ingatlanpiaci eszköz-osztályhoz képest, amely viszonylag magas, terveink szerint 8% fölött osztalékhozamot tehet lehetővé. Összefoglalva: zöld és hatékony retail parkokat szeret-nénk üzemeltetni, amelyek mind a vásárlók, mind a bérlők körében kedveltek, a befektetőinknek pedig sze-retnénk a tervezett 8%-os osztalékhozamot biztosítani.
Van tanácsotok azok számára, akik tőzsdei bevezetésen vagy tranzakción gondolkodnak?
Az IPO komplex folyamat, talán a legkomplexebb a különböző finanszírozási lehetőségek közül. Ebből adódóan csak akkor szabad belevágni, ha megfelelő tanácsadókkal vértezzük fel magunkat, megfelelő menedzsmentidőt allokálunk rá, továbbá felkészülünk a folyamat idő- és költségigényeire is, amely folyamat hosszabb és drágább, mint egy hitelfelvétel, kötvény-kibocsátás vagy tőzsdén kívüli tőkebevonás. Azt kell mérlegelni, hogy a tőzsdei bevezetéssel járó előnyök ezt ellensúlyozzák-e. Az SPP esetében mi a bevezetést követően is úgy látjuk, hogy megérte ezen a folyamaton végigmenni.
