Nem volt még nagyon régen – 2005-ben – amikor a Csillagok háborúja utolsó epizódja megjelent a mozikban, ennek a címe a „Sith-ek bosszúja” volt. A földönkívüli gonosz lények nevének magyar kiejtése [Szitek bosszúja] kísértetiesen hasonlít a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság rövidítésére – SZIT -, így érthető, hogy az első alkalmakkor, óhatatlanul is a Csillagok háborúja sorozat jutott eszembe. Ezen, rövid asszociációs történet után megnéztem, érdemben miért is jobbak a SZIT-ek a Sith-eknél.
A SZIT-ek létrehozását több cél is motiválta, melyhez a felhasznált eszköz egy külföldön már ismert adókonstrukció. Kiemelt cél az ingatlanpiac élénkítése, vagy Magyarország, mint Közép-Kelet-Európa pénzügyi központ szerepének erősítése. Szintén nem elhanyagolható cél az off-shore vagyonok hazai befektetésekbe vonzása.
Az adókonstrukció lényege, hogy a SZIT-ek csak tőkejövedelmek szerint adóznak, mentességet kapnak a társasági adó és a helyi iparűzési adó alól. Cserébe kötelezettséget vállalnak, hogy az elért eredményük legalább 90 százalékát osztalék formájában kifizetik. A jelenleg érvényes szabályok szerint a 16 százalék osztalékadó (vagy árfolyamnyereség-adó) valóban kedvező feltételeket teremt az ingatlanbefektetések számára.
További kedvezmény, hogy az ingatlanok vásárlásakor csökkentett illetékfizetési kötelezettségnek kell eleget tenniük, a mindenkori szabályozásban érvényes illeték mértékének 25 százalékát kötelesek megfizetni a magyar REIT-ek.
A SZIT-ek csak nyílt részvénytársaságok lehetnek, kötelező tőzsdei bevezetéssel. Az 5%-ot el nem érő tulajdonosok összesen a részvények legalább 25%-ával kell, hogy rendelkezzenek. A részvényesek legfeljebb 10 százaléka lehet bank, vagy biztosító.
Befektetési szempontból az ingatlanalapokhoz képest előny, hogy nem csak egy, az alapot elindító bank ügyfelei részesedhetnek, hanem a nyílt tőzsdei társaságokon keresztül bármely tőkeszámlával rendelkező személy részese lehet.
A Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság minimális jegyzett tőkéje 10 milliárd Ft-ban került megállapításra. Mérlegfőösszegének legalább 70 százaléka közvetlen, vagy közvetett módon ingatlanban kell, hogy megtestesüljön. Egy ingatlan, vagy befektetés egyedi értéke nem haladhatja meg a teljes portfólió 20 százalékát. Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a portfólióban szereplő ingatlanok száma meg kell, haladja az 5 darabot – várhatóan ennél magasabb számú befektetést fogunk majd látni.
A törvény szabályozza a tőkeáttétel mértékét is, az idegen tőke mértéke nem haladhatja meg az ingatlan portfólió éves beszámolóban szerepeltetett értékének 65 százalékát. A befektetésként megjelenő projekttársaságokban az idegen források mértéke az ingatlanok 70 százalékban került maximalizálásra. Értelemszerűen a saját tőke aránya tehát legalább a 30-35 százalékot tesz ki – ezzel is biztosítja a kevésbé agresszív és kockázatos üzletpolitikát.
A SZIT-ek a befektetéseiket piaci értéken kötelesek nyilvántartani, ennek érdekében a portfólió elemeit független szakértővel kell felértékeltetniük. Az értékelésről készült szakértői véleményt a kiegészítő melléklet részeként nyilvánosságra kell hozni.
Az új szabályozásban lefektetett alapok valóban megteremtik egy transzparens befektetés lehetőségét, amely az inflációval fenyegető körülmények között nagyobb biztonságot jelenthet.
Honti Péter
Interauditor Neuner+Henzl Tanácsadó Kft.
ügyvezető
