A jelenlegi pénzügyi válságjelenségek és az azokból következő banki finanszírozási lehetőségek szűkülésének hatására számos társaság keresi tevékenysége finanszírozásának vagy növekedése elősegítésének új útjait. E jelenség velejárójaként nagyobb szerepet kaphatnak az eladásra és visszabérlésre épülő ingatlanügyletek. Cikkünkben ezen ügyletek pénzügyi és gazdasági előnyeit vizsgáljuk és emellett néhány jogi tényezőre is felhívjuk a figyelmet.


Az ingatlan eladásának és visszabérlésének pénzügyi és gazdasági előnyei

Az ingatlaneladásra és -visszabérlésre épülő ügyletek alkalmazásával a jelentős saját tulajdonú ingatlannal rendelkező vállalkozások banki hitelfelvétel nélkül, egyszerűbben és kisebb költséggel juthatnak tőkéhez vagy helyettesíthetik dráguló hiteleiket.
Az eladó az ilyen konstrukcióra épülő ügyletek által egy egyszerű adásvételhez képest magasabb vételárért értékesítheti ingatlanát, hiszen a vevő (bérbeadó) számára egyidejűleg egy hosszú távú bérleti jogviszonyt és ily módon folyamatos jövedelmet is biztosíthat. Érdemes tehát a tranzakciót előkészítő tárgyalások során az adásvétel és a bérlet feltételeit együtt tárgyalni a kedvezőbb feltételek kialkudása érdekében.
A finanszírozás ezen módjának további előnye, hogy az eladó és visszabérlő vállalkozás az ingatlannal kapcsolatos költségeit és az ingatlan használatának értékét a bérletből eredően érvényesíteni tudja üzleti tervezésében. Ezzel feltárható, hogy az üzemi tevékenység az ingatlanhasználat valós piaci költségei mellett is képes-e az elvárt jövedelem termelésére, illetve az ingatlan szükséges és megfelelő-e a vállalkozás számára.
A vevő a tranzakcióban lényegében finanszírozóként jár el, az ő szempontjából a tulajdonosi pozíció nagyobb biztonságot, míg a bérlet folyamatos jövedelmet jelenthet a bérleti piac esetleges szűkülése esetén is.

Kockázati tényezők, javasolt biztosítékok

A válságjelenségek eredményeként növekvő kockázatok (bérlői teljesítőképesség, likvidációs nehézségek) felértékelik az ügyletet megelőző pénzügyi és jogi átvilágítás szerepét. Az átvilágítás során egyrészt mindenképpen szükséges az ingatlan jogi helyzetének a feltárása. Ezen ügyletek során azonban kifejezetten fontos szerepet kaphat az eladó (bérlő) átvilágítása is. A vevő számára ugyanis a tranzakció egyik fő előnye egy stabil jövedelemforrás biztosítása, amelynek fenntarthatósága nagymértékben függ a bérlő folyamatos teljesítőképességétől.
Az eladás és visszabérlés pénzügyi befektetési jellege igényli a vevő (bérbeadó) pozícióját erősítő biztosítékok kikötését. Mivel a vevő alapvető érdeke az, hogy az ingatlanra biztos bérlőt találjon, ezért ennek biztosítására egy hosszú távú, határozott idejű bérleti szerződés megkötését fogja igényelni. A bérleti szerződésnek továbbá biztosítania kell a bérlő azonnali és tartós fizetőképességét, valamint a bérleti szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítését. Ezt pedig leginkább óvadék vagy bankgarancia kikötése biztosíthatja.

További jogi szempontok

A tranzakció konzisztenciájának megőrzése érdekében az adásvételi és a bérleti szerződések összekapcsolása számos ponton elengedhetetlen. Így például lényeges a szerződések hatályának vagy érvényességének együttes kezelése is. Ha például az adásvételi szerződés bármely oknál fogva érvénytelenné válik, mert például az ingatlan átruházásához szükséges valamely hatósági engedély nem kerül beszerzésre, akkor ez a bérleti szerződés érvénességét is érinteni fogja. Javasolt tehát az adásvételi szerződés meghiúsulásának esetét a bérleti szerződésben is megszüntető feltételként kikötni.Külön figyelmet érdemelnek továbbá a fenntartás, üzemeltetés, illetve ezekkel szoros összefüggésben a szavatossági felelősség kérdései. A vevő (bérbeadó) az ingatlanvásárlásban az esetek döntő többségében kizárólag pénzügyi befektetőként érdekelt, ezért az ingatlan üzemeltetésének kérdéseit a bérlő kompetenciájában hagyja. Hasonlóképpen, ilyen ügyletek esetében általában a bérlő viseli az ingatlan fenntartásának költségeit is. Figyelembe véve azonban, hogy a bérlemény állagromlása, illetve állapotának fenntartása a további hasznosítás szempontjából kulcsfontosságú lehet, így mindenképpen szükséges, hogy a bérbeadó (vevő) az üzemeltetés felett kontrollt gyakorolhasson és beavatkozhasson, amikor úgy tapasztalja, hogy az érdeke sérül. Az adásvétel és a bérlet a szavatossági felelősség szempontjából is szoros kapcsolatban áll egymással. Mivel az eladó ismeri az ingatlant, indokolatlan lenne a bérleti szerződés alapján a vevőtől várni el szavatossági nyilatkozatok bevállalását. Így, ha az ingatlan valamely műszaki hibájánál fogva használhatatlanná válik, indokolatlan lenne, hogy ennek felelősségét a vevő (bérbeadó) vállalja magára. Ezért javasolt, hogy a vevő szavatossági nyilatkozatát az eladó szavatossági nyilatkozatához mérten tegye meg és a vevő (mint bérbeadó) felelőssége ne terjedjen túl azon a mértéken, amekkora felelősséget az ő irányába, az adásvételi szerződésben, az eladó vállalt.

Összegzés

Az ingatlan eladása és visszabérlése számos pénzügyi és gazdasági előnyhöz juttathatja a vállalkozásokat különösen a mai pénzügyi helyzetben. Az ügylet azonban rendkívül részletes és körültekintő szabályozást igényel mind az eladó (bérbevevő), mind a vevő (bérbeadó) érdekeinek megfelelő biztosításához. Ezért a konstrukció kidolgozásához, illetve a tranzakciók lebonyolítása során mindenképpen javasolt jogi és pénzügyi tanácsadók igénybevétele.

dr. Jalsovszky Pál / dr. Marczali Melinda
Jalsovszky Ügyvédi Iroda