A NYUGAT-EURÓPAI VÁLLALATI TULAJDONÚ INGATLANOK BECSÜLT ÉRTÉKE TÖBB EZER MILLIÁRD EURÓ, ÉS AZ ELMÚLT ÉVEKBEN EGYRE TÖBB CÉG ÉLT AZ INGATLANJAINAK ELADÁSÁVAL ÉS EGYIDEJŰ VISSZABÉRLÉSÉVEL (SALE-AND-LEASEBACK), AMELY ÍGY ALTERNATÍV FINANSZÍROZÁSI ESZKÖZÉVÉ VÁLT. MAJD MINDEN IPARÁGBAN ÉS INGATLANTÍPUSBAN ALKALMAZZÁK EZT AZ ESZKÖZT A NÖVEKEDÉS FINANSZÍROZÁSA, A REFINANSZÍROZÁS, A MÉRLEGEK OPTIMALIZÁLÁSA ÉS/VAGY A TŐKEKÖLTSÉGEK CSÖKKENTÉSE ÉRDEKÉBEN. A SZEMÉLYRE SZABOTTSÁG, A HOSSZÚ TÁVÚ FLEXIBILITÁS ÉS AZ ÜGYLETZÁRÁS BIZTONSÁGA AZT EREDMÉNYEZI, HOGY FOLYAMATOSAN NÖVEKSZIK AZON KÖZÉP- ÉS NAGYVÁLLALATOK SZÁMA, AMELYEK EZÁLTAL HATÉKONYAN MONETIZÁLHATJÁK ILLIKVID ESZKÖZEIKET ÉS RACIONALIZÁLJÁK MŰKÖDÉSÜKET. HAZÁNKBAN MÉG ALIG TERJEDT EL EZ A FORMA, PEDIG MOSTANÁBAN LENNE ITT IGAZÁN AZ IDEJE.

Történeti háttér – európai fejlődés
Mint számos pénzügyi innováció, ez is az Egyesült Államokban kelt életre, ahol már az 1980-as években kötöttek számos hasonló ingatlanügyletet, míg mára az ilyen tranzakciók becsült éves volumene meghaladja a 70-80 milliárd dollárt. A piac vevői oldalán jellemzően intézményi magán- és ingatlanalapok, nyugdíjpénztárak, tőzsdén jegyzett szabályozott ingatlantársaságok (SZIT-ek) állnak, amelyek leginkább irodaházakat, logisztikai raktárakat és kiskereskedelmi egységeket vásárolnak, de az utóbbi években megjelentek a gyártó üzemek, oktatási és egészségügyi intézmények, vagy adatközpontok is befektetési célként, hogy csak néhányat említsünk.

Az Európai Unióban a nagy lökést a visszlízingnek a 2008-as globális pénzügyi válság adta, amikor a hagyományos pénzügyi források, a banki és a tőkepiaci finanszírozások évekre elapadtak. A nem klasszikus banki finanszírozás (pl. privát kölcsönt nyújtó alapok) térnyerése mellett rohamosan megjelent a sale-and-leaseback is, mint a lekötött (értsd: kihasználatlan) tőke felszabadításának alternatívája.

Egyre több európai vállalat vizsgálta felül vállalati ingatlanstratégiáját, és mérlegelte a banki finanszírozás alternatíváit, így például az elmúlt években a Deutsche Telekom, a DHL, a Zara vagy az Amazon európai lánya is élt az ingatlaneladással és egyidejű visszlízinggel.

Az ingatlanértékesítés és visszlízing lényege
A sale-and-leaseback esszenciája, hogy egy céges ingatlan tulajdonosa és egy ingatlanbefektető között adásvételi megállapodás jön létre, amellyel egyidejűleg az eladó hosszú távon – jellemzően tíz és húsz év között – bérbe veszi az ingatlant a vevőtől azzal, hogy az ingatlan teljes üzemeltetése, karbantartása az eladó felelőssége és költsége marad. A bérleti szerződés legtöbbször ún. triple-net alapú, ami azt jelenti, hogy az üzemeltetés és karbantartás költsége mellett a bérlő fizeti az ingatlanadót és a biztosítást is, ami által a szerződés szerinti bérleti díjtömeg szinte 100 százalékban megegyezik a ténylegesen realizált adózás előtti nettó profittal.

Miért éri ez meg az ingatlanbefektetőknek?
A vevő szemszögéből az értékesítés-visszlízing azért vonzó, mert egy kifejezetten stabil, hosszú távú fix jövedelemhez jut, ami sok tekintetben egy vállalati kötvény típusú befektetésekhez hasonlítható.
Elsősorban a bérlői bonitás (nemfizetés) kockázatát futja, viszont egy (közepesen) likvid, forgalomképes eszköz – az ingatlan – nyújt biztosítékot arra, hogy ha megszűnne a bérleti szerződés, akkor sem veszíti el a befektetett tőkéjét, mert másnak tudja bérbe adni a bérleményt, vagy értékesíteni tudja az ingatlant. Nem elhanyagolható további előny, hogy jellemzően az eladó a tranzakcióig is jó gazdája volt az ingatlannak, és ez várhatóan a bérleti szerződés futamideje alatt is fennmarad.

Miként járnak jól az ingatlant eladó cégek?
Fókusz az alaptevékenységre
Vállalati szemszögből nézve a sale-and-leaseback-et legtöbben olyan alternatív finanszírozási eszköznek tekintik, amely a céges ingatlanok eladásával felszabadítja a lekötött tőkét. Azáltal, hogy az eladók az ingatlanok tulajdonlását saját üzemeltetésű, hosszú távú bérleti szerződésre cserélik, csökkentik a non-core eszközökkel kapcsolatos kitettségüket, és az ingatlanok tulajdonlásával járó kockázatok viselése nélkül az alaptevékenységükre összpontosíthatnak.
Az értékcsökkenthető eszközökből készpénz lesz, amit onnantól bármilyen célra fordíthatnak: a növekedési sztorijukba történő újrabefektetésétől kezdve, a felvásárlások finanszírozásán vagy a banki hitelek visszafizetésén, a kivásárlások megkönnyítésén keresztül, egészen a mérlegek gyors optimalizálásáig és a tőkeköltségek csökkentéséig.

Fontos előny, hogy a bankhitellel ellentétben nincsenek finanszírozói kovenánsok (pl. minimum adósságszolgálati mutatók, profit vagy fedezeti szint elvárások), amiknek akár negyedévente meg kell felelni – elegendő „csak” a bérleti díjat időben megfizetni. Szintén könnyebbség, hogy nincs kötelező banki riporting, amely teljesítése sokszor önmagában leterheli a szervezetet, elvonva az operatív működéstől és fejlődéstől a szükséges erőforrásokat.
Mindezt úgy, hogy a vállalat az ingatlaneladásból származó összes bevételt teljes belátása szerint használja fel, miközben megtartja az eszközök feletti operatív ellenőrzést. Emellett a rugalmasan alakítható strukturálási modellek, beleértve a lehetséges visszavásárlási opciókat, mind-mind növelik az értékesítés-visszlízing megállapodások kölcsönös sikerességét.

M&A és növekedés
Vállalatok felvásárlásakor, legyen szó pénzügyi, stratégiai vagy management buy-out/buy-in vevőről, a sale-and-leaseback szintén felhasználható a tranzakció egy részének finanszírozására vagy refinanszírozására. Sokszor az új cégtulajdonosok nem „téglába” akarnak fektetni, az elvárt hozamuk is magasabb, mint az ingatlanbefektetőé, illetve rendszeresen előfordul, hogy a banki refinanszírozás se működik a cégvásárláshoz felvett hitelkitettség maximumának elérése miatt. Sőt, az értékesítés-visszlízing vonzó költségszerkezetet biztosít, miközben a banki és/vagy tőkepiaci minősítéseket olyan feltételek mellett javítja, amelyeket a hagyományos hitelforrások ritkán biztosítanak.

Továbbá, míg a hagyományos vállalati hitelek átlagos futamideje 8-10 évig terjed, a sale-and-leaseback megállapodások 10 és 20 év közöttiek, így jelentős rugalmasságot biztosítanak, miközben lehetőséget nyújtanak a működési költségek hosszú távú rögzítésére. Valamint, míg banki (re)finanszírozásnál jellemzően az ingatlaneszköz fedezeti értékének 40-60 százalékát lehet hitelként felvenni, addig esetünkben az eladó az ingatlan teljes fair piaci (nem csak elméleti, becsült) értékét kézhez kapja az ügylet zárásakor.

Így a rugalmas bérleti feltételek és a visszavásárlási opciók révén a vállalatok megtarthatják eszközeik teljes működési ellenőrzését, miközben javítják az olyan nyereségességi mutatókat, mint a befektetett tőke megtérülése (ROCE) és az eszközarányos megtérülés (ROA).

Első pillantásra a sale-and-leaseback drágábbnak tűnhet, mint az átlagos szenior banki finanszírozás, de sokkal inkább a tőketörlesztés nélküli (azaz csak kamatot törlesztő) hitellel hasonlítandó össze.
A vállalat tulajdonosainak/menedzsmentjének a bérleti díj hozamát érdemes összehasonlítania a cég tényleges hitel- és sajáttőke költségeivel, és figyelembe kell vennie a reálisan elérhető banki és befektetői finanszírozási feltételeket/hozamelvárásokat, a biztonság fontosságát a hosszú távú tervezés-ben, valamint a rugalmasságot is a döntéshozatalkor.

Hazai kilátások
Bár nem példa nélküli Magyarországon a sale-and-leaseback, de inkább kivételt erősítő szabály, mint általános piaci gyakorlat. Kifejezetten erre szakosodott ingatlanbefektetési társaság nincs is itthon, inkább esetileg fordulnak elő tranzakciók. Ennek történelmi okai vannak, illetve sokáig a banki finanszírozás relatív „olcsósága és korlátlansága” nem szorította a vállalatokat arra, hogy alternatíva után nézzenek.
Az elmúlt évek jelentős hozamemelkedése és a banki likviditásszűke viszont abba az irányba mutatnak, hogy eljött az ideje a visszlízingnek.

Ezt a piaci rést részben betöltve a Recorde Alapkezelő jelenleg is vizsgál több olyan ingatlant, amely potenciálisan sale-and-leaseback szerződés tárgya lehet.

KUTAS GÁBOR
RECORDE ALAPKEZELŐ ZRT.
(CONCORDE CSOPORT)
VEZÉRIGAZGATÓ,
TÁRSTULAJDONOS