Ingatlanok a mérlegben:

AZ INGATLANVAGYON ÉS A VÁLLALATI MŰKÖDÉS KAPCSOLATÁRÓL, A MAKROGAZDASÁGI FORDULAT HOZTA LEHETŐSÉGEKRŐL, VALAMINT A STRUKTURÁLT ASSET MANAGEMENT FONTOSSÁGÁRÓL KÉRDEZTÜK PÁPAI DOROTTYÁT, A HAZAI ÉS NEMZETKÖZI PIACON EGYARÁNT AKTÍV, KERESKEDELMI INGATLANOKRA SZAKOSODOTT REMAX GO TULAJDONOSÁT.

Milyen szerepet játszik az ingatlan egy tipikus, egymillió euró árbevételi nagyságrendű magyar kkv életében? Miért válhat ez kritikussá egy cégeladás vagy egy fúzió során?

A hazai kkv-szektorban az ingatlan tradicionálisan a „biztonság záloga”. Az elmúlt évtizedek során a sikeres cégvezetők a megtermelt profit jelentős részét ingatlanokba fektették, így mára sok társaság mérlegében az alaptevékenységhez szükséges gyártócsarnokon vagy központi irodán kívül megjelennek fejlesztési telkek, bérbe adott raktárak, sőt akár üdülők is.

A probléma akkor jelentkezhet, amikor eljön a generációváltás, a tőkebevonás, vagy a cégeladás ideje. A tulajdonos hajlamos a felhalmozott ingatlan-vagyont és a működő céget egyetlen egységként kezelni. Ezzel szemben a vevő – legyen az szakmai vagy pénzügyi befektető – elsősorban a működést, a piaci részesedést és a cash flow-t akarja megvenni. Nem akar és nem is fog prémium árat fizetni olyan ingatlanokért, amelyek nem nélkülözhetetlenek az alaptevékenység szempontjából, nem termelnek profitot alaptevékenységben, sőt akár rontják a cég eszközarányos megtérülési mutatóit.

Ha a piacot nézzük, a közelmúlt politikai és gazdasági változásai hogyan hatnak erre a területre? Most érdemes lépni, vagy várjanak a cégvezetők?

Abszolút most van itt a pillanat, a várakozás komoly veszteségeket okozhat. A választások és a kormányváltás utáni időszakban egyértelműen látszik, hogy Magyarország ismét előnyösebb, kiszámíthatóbb pozíciót foglal el a nemzetközi térképen, mint az elmúlt években. Ennek a gyakorlati oldalon már tapasztaljuk az első jeleit, de jelenleg elsősorban a hit és az előrevetített befektetői bizalom az, ami irányadó. Ugyanakkor a kkv-szektor egy emberként várja az európai uniós források sorsát, amelyek kapcsán az év második felében már konkrétumok várhatók. Ez a kettős hatás – a visszatérő külföldi tőke és a megnyíló források – egy tranzakciós és fejlesztési hullámot indíthat. Ahhoz viszont, hogy egy cég sikeresen induljon egy komolyabb pályázaton, vagy vonzó befektetési célpont legyen egy tranzakció során, a nulladik lépés, hogy a vállalati ingatlanvagyon is strukturált, átlátható formába kerüljön.

Hogyan lehet feloldani a gyakorlatban ezt az érdekellentétet az eladó és a vevő között? Mi a teendő a felesleges ingatlanokkal?

A kulcsszó a tudatos szétválasztás. Az ingatlanokat alapvetően két kategóriába javasoljuk sorolni a tranzakció előtt: az alaptevékenységhez szükségesekre és az azon kívüli eszközökre.

Az alaptevékenységhez nem kapcsolódókat szinte minden esetben érdemes még az M&A-folyamat megkezdése előtt leválasztani a cégből, külön projekttársaságba, esetleg ingatlanalapba szervezni. Ha bent hagyjuk őket a cég könyveiben, óhatatlanul alku tárgyává válnak. Tapasztalataink szerint a vevő kényszerűségből, mélyen áron alul fogja kalkulálni az értéküket.

A szétválasztás az alaptevékenység helyszínéül szolgáló ingatlanok esetében is megfontolandó. Az ingatlanvagyon egy azonos tulajdonosi körbe tartozó új gazdasági társaságba egyszerűen kiszervezhető. Ezt követően az ingatlantulajdonos társaság bérbe adhatja az ingatlanvagyont az alaptevékenységet végző társaságnak, ami számos előnnyel és rugalmassággal kecsegtet. Cégeladás során a vevő és az eladó is mérlegelhetik, hogy az ingatlannal együtt kerüljön értékesítésre a cég, vagy az eladó megtartja azt a külön vagyonkezelő cégében, és hosszú távú bérleti szerződéssel adja tovább bérbe az alaptevékenységet végző cég számára, akinek a tulajdonosa már az új vevő. Ez kiváló módja annak, hogy az alapító a cégért kapott összegen felül egy kiszámítható, hosszú távú cash flow-t biztosítson magának.

Az ingatlanvagyon ilyen módon történő leválasztása számos egyéb előnnyel is járhat. Többek között elkülöníthető az alaptevékenység üzleti kockázataitól, hiszen egy esetleges felszámolási eljárás során az nem része a működő cég vagyonának. De megnyitja a lehetőséget egy eltérő tulajdonosi struktúra kialakítása előtt is a két társaság között, ami szempont lehet az utódlási, örökösödési kihívásokkal szembesülő családi vállalkozások körében.

Említene egy gyakorlati példát arra, hogyan fest ez a folyamat a valóságban?

Nemrégiben egy olyan esettel találkoztunk, ahol egy sikeres, stabil cash flow-val rendelkező fémmegmunkáló kkv eladását készítették elő. A működés alapján a cégérték nagyjából 800 millió forintra rúgott, de a vállalatban benne volt egy korábban vásárolt, 200 millió forintot érő ipari telek és egy kisebb raktár is. A tulajdonos kerek egymilliárd forintért szerette volna a céget egyben eladni.

A külföldi szakmai befektető jelezte, hogy a telekre nincs szüksége, a raktár fenntartása pedig csak költség számára, így az ajánlata megállt 750 millió forintnál a teljes csomagra.

Ezen a ponton léptünk be a folyamatba. Javaslatunkra az ingatlanvagyont jogilag leválasztottuk a működő cégről. A tiszta, felesleges eszközöktől mentes céget így már gond nélkül eladták a befektetőnek a reális, 800 millió forintos értéken. Az ipari telket és raktárat pedig külön értékesítettük egy logisztikai fejlesztőnek 220 millió forintért. A tulajdonos így végül 1,02 milliárd forintot realizált, és a tranzakció ideje is jelentősen lerövidült.

Úgy tűnik, ehhez a szintű strukturáláshoz komoly ingatlanos fókusz kell. Mennyire jellemző a hazai cégekre a professzionális asset management?

Azt látjuk, hogy míg a fő tevékenységükben (legyen az gyártás, kereskedelem vagy szolgáltatás) ezek a cégek profik, az ingatlanvagyon stratégiai kezelésére – a józan észen túl – ritkán marad belső kapacitás vagy specifikus szakértelem. Pedig a professzionális asset management kritikus fontosságú: ezen múlik, hogy az ingatlan kolonc a mérlegben, vagy egy optimálisan működő, hozamtermelő eszköz.

Ahol ez a kompetencia belső struktúrában nem áll rendelkezésre, ott logikus döntés egy külső, szakértő partner bevonása. Az ilyen megbízásaink esetén elsőként egy teljes körű portfólió auditot szoktunk javasolni. Ez a meglévő ingatlanvagyon átvilágítását és a valós eszközérték felmérését jelenti, miközben meghatározzuk a legoptimálisabb hasznosítási és fejlesztési irányokat és a hatékony hasznosítási/ értékesítési stratégiát.

És mi történik az audit után? Hogyan lesz ebből napi szinten is működő profit?

A második lépcső a külső asset management, azaz a kidolgozott stratégia gyakorlati megvalósítása és hosszú távú működtetése. Külső szakértőként teljeskörűen átvesszük az ingatlanvagyon operatív és stratégiai irányítását. Folyamatosan felügyeljük a hozamok maximalizálását, optimalizáljuk a működési költségeket, és biztosítjuk a bérlői állomány stabilitását.

A REMAX GO hogyan tudja támogatni a kkv-tulajdonosokat és a tranzakciókat ebben az új piaci korszakban?

A REMAX GO-t azért alapítottuk, mert a piacon hatalmas űr tátongott a vállalati szemléletű ingatlanszolgáltatások terén. Erősségünk, hogy nemzetközi hátterünk és az M&A-folyamatok mély ismerete révén egy nyelvet beszélünk a vállalati pénzügyi tanácsadókkal, jogászokkal és magukkal a cégtulajdonosokkal is.

Elkötelezettek vagyunk a tekintetben, hogy a 2-5 millió euró közötti ipari és kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai ugyanabban a magas színvonalú szolgáltatásban részesüljenek, mint amit a multinacionális szektorban megszokhattak. Amikor a tranzakciós tanácsadó a cégértéket maximalizálja, mi az ingatlanértéket tesszük hozzá a képlethez – a kettő együtt hozza el a tulajdonos számára a tökéletes és zökkenőmentes exitet vagy fúziót ebben a most nyíló, új piaci idősávban.

Pápai Dorottya, tulajdonos, REMAX GO