Évek óta visszatérő kérdés az adótanácsadóhoz forduló, ingatlan építéssel és értékesítéssel foglalkozó beruházók körében, hogy milyen módon tudnák legálisan csökkenteni helyi iparűzési adó kötelezettségüket.
A problémára eddig az jelentett részleges, illetőleg kényszermegoldást, ha az ingatlanberuházók az építési szerződésekben ki tudták kötni azt, hogy az építési vállalkozók az ingatlannak a beruházó által megvásárolt anyagok felhasználásával történő felépítésére vállalnak kötelezettséget. Ebben az esetben az ingatlanberuházók legalább a felhasznált anyagok bekerülési értékét anyagköltségként le tudták vonni az ingatlan értékesítésből származó nettó árbevételükből a helyi iparűzési adó megállapítása során. A konstrukció a kialakult problémára csak részmegoldásként szolgált, hiszen a vállalkozói díj továbbra sem minősült adóalap csökkentő tételnek, illetve a beruházók az általuk rendelkezésre bocsátott építési anyagokból eredő hibákért maguk voltak kötelesek helytállni. A konstrukció hátránya az ún. projektcégek esetében az, hogy ez a módszer csak éven belül megvalósuló beruházások esetében alkalmazható eredményesen (amikor az árbevétel és az anyagköltség elszámolásának éve megegyezik). Tekintettel arra, hogy az üzleti év végén folyamatban lévő eladásra szánt (kiszámlázásra még nem került) ingatlan-beruházások bekerülési értékét a készletek között kell kimutatni, amelyet az épület befejezésekor a későbbi üzleti évben saját termelésű készletek állományváltozásaként lehet ráfordításként elszámolni (a kivezetés évében már nem anyagköltség), a helyi iparűzési adó alapja így nem csökkenthető, noha az értékesítésből származó árbevétel jellemzően a projekt lezárása évében keletkezik.
A 2008. december 9-én közzétett törvénymódosítások hatására változtak az állandó jelleggel végzett iparűzési tevékenység adójának megállapítási szabálya. A jogalkotók kibővítették a közvetített szolgáltatás címén, az értékesítés nettó árbevételét csökkentő tételként érvényesíthető ügyletek körét.
A hivatkozott törvénymódosítás azonban számos egyelőre még nem megválaszolt kérdést vet fel, amely az ingatlanberuházó társaságok részére potenciális adókockázatot jelent.
(i) Fontos kérdés, hogy az értékesítés évében (amikor az értékesítés alapján az árbevétel elszámolásra kerül) csak a tárgyévben elszámolt, felmerült vállalkozói szerződésen alapuló teljesítéseket lehet-e elszámolni, mint adóalap csökkentő tétel, vagy az értékesítéshez kapcsolódó korábban felmerült összes vállalkozói szerződésen alapuló szolgáltatás értékét?
(ii) Amennyiben a jogalkotói értelmezés szerint feltétel lenne, hogy adóalap csökkentésként csak azon szolgáltatások ellenértékét lehetne elszámolni, melyek a tárgyidőszakban teljesültek, akkor kérdés, hogy közvetlen összefüggésnek kell-e lennie a tárgyévi árbevétel és a figyelembe vehető alvállalkozói teljesítés között? Hiszen előfordulhat olyan eset, amikor egy társaságnak párhuzamosan több projektje fut és az első projekt értékesítése már elindult (árbevétel került elszámolásra), azonban már a második projekt során is merültek fel vállalkozói szerződésből eredő teljesítések. Ilyenkor, noha az árbevétel és a vállalkozói szerződésen alapuló teljesítések között nincs közvetlen kapcsolat (más projekthez kapcsolódnak), felmerülhet annak igénye, hogy az adólap csökkentés figyelembe vehető legyen.
(iii) Továbbá bonyolítja a helyzetet, hogy a jogszabályváltozás csak az új lakás építésére hivatkozik, azonban a lakóingatlan projektek sok esetben nem csak lakóingatlanokat, hanem kereskedelmi egységeket, garázsokat és egyéb nem lakáscélú ingatlanokat is magukban foglalnak, amire a törvénymódosítás nem tér ki.
Tekintettel arra, hogy a jogszabályváltozás következtében az iparűzési adó csökkentésével kapcsolatosan adózási kockázatok merülhetnek fel, kiemelt fontossággal bír a pontos szerződéses tartalom. Az elérhető megtakarítás, illetve a nem megfelelően kidolgozott konstrukcióban rejlő adókockázat nagyságára való tekintettel a lakóingatlan beruházások megkezdése, vagy a már folyamatban lévő beruházásokkal kapcsolatos építési szerződések módosítása előtt érdemes megfelelő tapasztalattal rendelkező tanácsadókkal konzultálni.
Kalocsai Zsolt, vezérigazgató, Vizer József, adószakértő, DTM Adótanácsadó és Pénzügyi Szolgáltató Zrt.
