Az illetéktörvény 2010-től hatályos módosítása következtében az ingatlanvagyonú társaságok üzletrészének értékesítésekor cseréltilletéket kell fizetni, éppúgy mintha az ingatlan volna gazdát.


Az illeték törvény szempontjából azok a társaságok minõsülnek „ingatlantársaságnak”, melyek eszközeinek piaci értéke legalább 75%-ban ingatlanvagyonuk piaci értékébõl adódik. Az ilyen társaságok értékesítése idén még illetékmentes, a jövõ évtõl azonban már a társaságok kötelesek az illetéket megfizetni.

Jó hír, hogy az illeték mértéke jelentõsen csökken, a korábbi 10%-ról 2-4%-ra (1 milliárd forintig 4%, az azt meghaladó rész 2%, de maximum 200 millió forint).

Hogyan lehet – és érdemes-e  elkerülni az illeték fizetését?

Az eddigi általános gyakorlat az volt, hogy egy holding társaság birtokolta az egyes ingatlanokra létrehozott projectcégeket, és az ingatlan értékesítésekor a céget, üzletrészt értékesítettek.

Azon társaságok üzletrészének adásvétele, melyek befektetéssel rendelkeznek egy „ingatlantársaságban”, vagyis a projektcég anyavállalatának üzletrésze, már illetékmentesen cserélhet gazdát. Tehát ésszerû lépésnek tûnik, hogy a Holding társaságból kiváljon egy-egy projektcéghez tartozó anyavállalat.

Hogy az illeték elkerülését megakadályozni próbáló  – talán jogos – intézkedés megállja-e az alkotmányosság próbáját, hamarosan ki fog derülni.

A csökkentett illeték miatt azonban elképzelhetõ, hogy az értékesítés adminisztratív terhei nagyobbak lesznek, mint a fizetendõ illeték, hiszen a jogi szétváláshoz ügyvédi, könyvvizsgálói feladatok és költségek társulnak. Ebbe az irányba hat az a tény is, hogy a vevõ szempontjából a bonyolultabb struktúra magasabb kockázatának értékelése árcsökkentõ hatású, és a due diligence vizsgálatot is 2 cégre kell elvégezni. Ez áll szemben a megnyerhetõ maximum 200 millió forinttal.

Az új projektek esetében várható, hogy már eleve kialakításra kerül a Holding – Anyaprojekt – Projektcég struktúra, ami ismét az illeték elkerülésére ad lehetõséget, ha az Anyaprojekt-cég kerül értékesítésre. Természetesen ennek a struktúrának a kialakítását egy esetleges ellenõrzés során indokolni kell. A cél pedig önállóan nem lehet az illeték elkerülése, erre valami más érvet kell találni…

Tõkenyereség – szektorsemlegesség 

A Társasági adó 2010-es módosítása az ingatlanhoz köthetõ befektetéseken elért tõkenyereséget is megadóztatja. Új fogalomként jelenik meg az ingatlannal rendelkezõ társaság. Azon vállalkozások és kapcsolt társaságaik tartoznak ebbe a körbe, amelyek

  • rendelkeznek legalább egy olyan tulajdonossal, aki olyan országban bír illetõséggel, amellyel Magyarország nem kötött egyezséget a kettõs adóztatás elkerülésérõl,  VAGY
  • olyan egyezménye van, amely engedi az ilyen tõkejövedelmek adóztatását az ingatlan fekvésének országában. ÉS
  • Az adózó összes eszközeinek piaci értéke legalább 75%-ban a Magyarországon fekvõ ingatlanok piaci értékébõl adódik, beleértve a kapcsolt vállalkozások ingatlanvagyonát is.

A társaság üzletrészének értékesítésével szerzett bevétel és a részesedés megszerzésekor kimutatott érték különbségét tovább csökkentve a megszerzéséhez és tartásához igazolt kiadásokkal 19%-os adófizetési kötelezettség terheli.

Tekintettel, hogy a társaságok a kapcsolt vállalkozások ingatlanvagyonát is figyelembe kell, vegyék, nehéz lesz eldönteni, hogy az egyes társaságok „ingatlannal rendelkezõ társaságnak” minõsülnek-e a törvény értelmében.

Az adózó köteles lesz 90 napon belül jelenteni, hogy a TAO szerint „ingatlannal rendelkezõ” társaságnak minõsül-e. Nyilatkozni kell majd arról is, hogy az ingatlannal rendelkezõ társaság külföldi tagjai értékesítettek-e üzletrészt.

Honti Péter, Interauditor Kft., ügyvezetõ-tulajdonos