Manapság egyre gyakrabban kerül egy gazdasági társaság abba a helyzetbe, hogy lehetősége nyílik egy ingatlan vagy az ingatlant tulajdonló projekttársaság részesedésének (üzletrészének vagy részvényének) megvásárlása közötti választásra. Jelen cikkben a választás során felmerülő egyes jogi és adózási kérdéseket, érveket mutatjuk be.


Jogi előnyök és kockázatok
Ingatlanvásárlás során az adásvétel tárgya az ingatlan tulajdonjogának megszerzése. Ezért az ingatlannal kapcsolatos engedélyek, üzemeltetési szerződések külön megállapodás alapján szállhatnak át a vevőre, amelyhez harmadik személyek hozzájárulása is szükséges lehet. Ezzel szemben cégvásárlás során a vevő a projekttársaság teljes vagyona – ideértve a társaság  valamennyi jogát és kötelezettségét – feletti rendelkezést is megszerzi, így a társaság fennálló szerződéseinek, megszerzett engedélyeinek az átruházása vagy módosítása nem szükséges.

Amennyiben a vevő külföldi jogi személy, az ingatlan közvetlen megszerzéséhez egyes esetekben a közigazgatási hivatal engedélye szükséges, melynek átfutási ideje a 90 napot is elérheti. Termőföld tulajdonjogát továbbá külföldi jogi személy csak bizonyos feltételek fennállta esetén szerezheti meg. Ezzel szemben külföldi személy magyar társaságban való részesedésszerzéséhez hasonló engedélyre vagy letelepedésre nincs szükség, még akkor sem, ha  a társaság tulajdonában magyarországi ingatlan, vagy akár termőföld áll. Ezért a projekttársaság megvásárlása lényegesen egyszerűsítheti a megvásárlás menetét.

A cégvásárlás azonban jogi kockázatokat is rejt magában. A vevő a projekttársaság megvételével lényegében magára vállalja a társaság fennálló kötelezettségeit és a korábbi működéséből eredő felelősséget is. Ezen kötelezettségek és felelősség vizsgálata a társaság alapos pénzügyi és jogi átvilágítása során jórészt feltárható, azonban az átvilágítás teljes körű biztonságot nem jelent. Ezért a cégvásárlás előbbi jellemzői mindenképpen szükségessé teszik a társasággal kapcsolatos szavatossági kérdések részletes kidolgozását. Külön kiemelendő, hogy az eladók sok esetben egyéb vagyon, tevékenység nélküli vállalkozások, így cégvásárlás esetén részletesen szabályozni kell a szavatossági kötelezettségek biztosítékait (pl. vételár-visszatartás, bankgarancia). A cégvásárlás az előbbiekre figyelemmel gyakran hosszabb időt és magasabb költségeket igénylő tranzakció.

Adózási kérdések

A cégvásárlás adózási szempontból számos előnyt hordoz a közvetlen ingatlanvásárlással szemben:

  • Míg az ingatlan eladó általi értékesítése, továbbá annak vevő általi továbbértékesítése esetén a vételár-különbözet után társasági adó fizetendő, cégvásárlás és továbbértékesítés esetén ez az adóteher elkerülhető – feltéve, hogy a vevő a projekttársaságban legalább 30% mértékű részesedést szerez és ezen részesedésszerzést az adóhatóságnak bejelenti. Ilyen esetben a projekttársaság egy év elteltével történő értékesítésekor árfolyamnyereség tekintetében társaságiadó-fizetési kötelezettség nem merül fel.
  • Ingatlanvásárlás esetében – az ingatlan jellegétől illetve az eladó adófizetés tekintetében gyakorolt választásától függően – áfa-fizetési kötelezettség keletkezhet. Ez egyfelől felveti annak a kérdését, hogy az áfa a vevőnél visszaigényelhető-e, másrészről pedig átmeneti finanszírozási igényt indukál. Cégvásárlás esetén áfa fizetése, illetve annak finanszírozása fel sem merülhet.
  • Ingatlanvásárlás esetén az ingatlan forgalmi értéke után visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség merül fel. Ez az illetékfizetési kötelezettség csökkenthető ugyan, amennyiben a vevő főtevékenységként ingatlanforgalmazási tevékenységet jelöl meg és az ingatlant két éven belül értékesíti, de annak elkerülésére – egyes kivételektől eltekintve – nincs lehetőség. Cégvásárlás esetén azonban – a jelenlegi szabályok szerint – a vevőt visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség akkor sem terheli, ha a projekttársaság vagyonát akár túlnyomórészt ingatlan képezi.

Cégvásárlás esetén kiemelten vizsgálandó továbbá, hogy az ingatlan milyen könyv szerinti értéken szerepel a társaság könyveiben. Amennyiben ezen érték az ingatlan piaci értékétől jelentősen eltér, az ingatlan későbbi – piaci értéken történő – értékesítése a vevő részére társaságiadó-kötelezettséget eredményezhet. Ezt a kockázatot célszerű az eladónak a vételárban érvényesítenie cégvásárlás esetén.

Összegzés

Összegezve a fentieket, a cégvásárlás az ingatlan megvásárlásához képest figyelemreméltó adózási és jogi előnyöket rejt magában. Azonban a számtalan bizonytalan kérdés és jogi kockázat lehetősége miatt  a konkrét helyzet részletes és alapos vizsgálata és a tranzakció körültekintő jogi előkészítése elengedhetetlen azt megelőzően, hogy a vevő dönt: céget vagy ingatlant vásárol.

dr. Jalsovszky Pál / dr. Marczali Melinda
Jalsovszky Ügyvédi Iroda