A magasépítés alágazat elemzése során a lakás, iroda, ipari ingatlanok, kereskedelmi létesítmények és szálloda építések alakulását vizsgáltuk. A magasépítési alágazat teljesítménye a teljes építőipari termelés közel 60 százalékát tette ki az elmúlt években, ezzel a legnagyobb részarányú ágazat. A magasépítés teljesítményének növekedési üteme az elmúlt évek során lelassult. Magas részarányának köszönhetően az építőipari teljesítmény követi a magasépítés trendjeit.
2005-ben 41 ezer lakás kapott használatba vételi és 51 ezer építési engedélyt, ami 2004-es rekordévhez hasonlítva 6,4 százalékos és 10,4 százalékos csökkenést jelent. Ennek oka, hogy ekkor kezdődött a lakásépítési piac telítődése, így visszaesett a kiadott engedélyek száma. A lakásépítések a fővárosra koncentrálódtak, a használatba vételi és új építési engedélyek egyaránt 30%-át adták ki Budapesten.
A visszaesés okai a szerkezeti (például kisebb alapterületű lakások nagyobb népszerűsége) és területi változások. A 2005-ös lakásépítési visszaesés 2006-ban sem állt meg. A használatba vett lakások száma 2007-ben 34 ezer volt, ami 7 százalékos növekedést jelent 2006 azonos időszakához képest. A növekedés mögött az állt, hogy csökkent az átadott lakások átlagos alapterülete, amely azt eredményezte, hogy bár volumenben növekedett, a piacra kerülő lakások értéke nem nőtt olyan mértékben, mint azt a mennyiségi adatok mutatják. Az új építési engedélyek száma viszont 1%-kal. Ebben az időszakban trendszerűen előtérbe került a vállalkozói lakásépítés. Tavaly a lakásépítési adatok a válság kirobbanása ellenére is jó utolsó negyedévet mutattak. Éves szinten 2007-hez képest alig változott a használatba vett lakások és a kiadott építési engedélyek száma. Az elmúlt 7 év növekedése nem változtatta érdemben a lakásállomány országon belüli eloszlását.
Irodapiac
A budapesti irodapiac 2004 és 2008 között több mint 70%-kal növekedett. A bővülés nagy részét a „Nem központi piac” alszegmens produkálta, ami ez idő alatt két és félszeresére nőtt. 2007-ben az irodapiaci állomány közel 15%-os növekedést ért el, ami 181 600 négyzetméteres bővülést jelent. Az üresedési ráta 1,4% pontos csökkenését követően 11,3%-os szintet ért el 2007 év végén. Tavaly a friss kínálattal együtt a budapesti modern irodaállomány elérte a 2 millió négyzetmétert. A túlkínálat miatt az üresedési ráta megközelítette a 18 százalékot. Idén ez az érték akár 25 százalékot is megközelítheti, ezért a további beruházások megkezdésének, illetve befejezésének elhúzódása várható.
Ipari ingatlanok piaca
2007-ben összesen 150 000 négyzetméter spekulatív ipari ingatlan került átadásra, amely 24%-kal haladta meg a 2006-os év teljesítményét. Ebben az időszakban megfigyelhető volt, hogy az igény szerint megépített ingatlanok aránya folyamatos csökkenést mutatott a teljes piacon belül, mivel a spekulatív épületek növekedett. 2007-ben 183 000 négyzetméter ingatlanra kötöttek bérleti szerződést, amely 22 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest. Tavaly jelentős mértékű, összesen 260,000 négyzetméter új ipari ingatlan területet adtak át Magyarországon. Ennek hatására a kiemelkedően sok kiadott terület sem tudta lejjebb küzdeni az üresedési rátát. Idén mintegy 180,000 négyzetméter új ipari ingatlanterület átadása várható, a kereslet csökken, így a telekárak is visszaesnek némileg.
Kereskedelmi létesítmények piaca
Magyarországon a kiskereskedelmi üzlethálózatban évek óta telítődési folyamat figyelhető meg. Az üzlethálózat változása 2007 végén a kiskereskedelmi üzletek száma 162 500 volt, ami 3 200-zal kevesebb, mint 2006 ugyanezen időszakában. Az üzletállomány csökkenése együtt járt a kereskedelmi forgalom 3 százalékos visszaesésével 2007-ben. Azonban az üzletek számának csökkenése mellett általánosan megfigyelhető tendencia volt a nagyobb alapterületű egységek részarányának növekedése. Az üzlethálózat szerkezetében átalakulás figyelhető meg. A tavalyi év első félévében újabb 2000-zel csökkent az üzletek száma Magyarországon. 2003-ban az üzlethálózatok 31 százalékát az élelmiszerüzletek, 63 százalékát a nem élelmiszerüzletek, 6 százalékát a gépjármű-, járműüzletek és üzemanyagtöltő üzletek adták. Ez az arány 2007 végén 28 százalék, 65 százalék, valamint 7 százalék volt. Az élelmiszert forgalmazó üzletek állományának folyamatos csökkenése mögött az FMCG forgalom átrendeződése áll. A forgalom meghatározó része a független boltokból és szupermarketekből fokozatosan a nagyobb hipermarketekbe, diszkont kereskedelmi egységekbe és kereskedelmi láncokba koncentrálódott.
Felmérés
Elemzésünk során a 138 legnagyobb, hazai tulajdon-ban lévő az építőipar különböző szegmenseiben működő cég teljesítményét vizsgáltuk meg. A 138 építőipari vállalatból 27 cég működik a magasépítés alágazatban. Ezen 27 társaság átlagos éves árbevétele 2006-ban meghaladta a 3,8 milliárd forintot.
A magasépítési piac méretének alakulásáról megoszlik a válaszadók véleménye. 2008-ra vonatkozóan a vezetők közel 30 százaléka a szegmens 7 százalék feletti bővülését prognosztizálta, míg több mint 70 százaléka a piac csökkenését, vagy stagnálását tartja valószínűnek. Keresleti oldalon a piaci szereplők számának megítélésében a kérdőívet kitöltők többségének (58%) véleménye alapján csökkenés várható. Az egy főre jutó árbevétel tekintetében a magasépítési szektor a teljes építőiparban a középmezőnyben helyezkedik el. A mutató legjellemzőbb értéke a magasépítés szegmensben 56 millió forint, mely 12 millió forinttal haladja meg a teljes építőiparra vonatkozó értéket. Ebben a szegmensben a legalacsonyabb a foglalkoztatottak száma.
A magasépítési alágazatban működő cégek árbevételének a mediánja (2,7 milliárd Ft) 16,4 százalékkal alacsonyabb, mint a teljes építőipari árbevétel mediánja (3,2 milliárd Ft). Az alacsony alkalmazotti létszám ellenére a szegmensben az eladott (közvetített) szolgáltatások árbevételhez viszonyított aránya (34,3%), alacsonyabb, mint a teljes építőipari érték (48,2%). Ebből arra lehet következtetni, hogy a nagy beruházások (például ipari létesítmények, irodaházak, bevásárlóközpontok) esetében habár alvállalkozón keresztül történik a kivitelezés, de a kisebb munkákat saját kivitelezésben hajtják végre. Az anyagköltségek aránya az árbevételhez viszonyítva a szegmensben 21,2 százalék, míg a teljes iparágban19,5 százalék.
Az iparág alacsony jövedelmezősége főként az építő-iparra egyébként is jellemzően magas anyagjellegű ráfordításokkal magyarázható. A személyi jellegű ráfordítások arányának tekintetében, a szegmens 4,4%-os medián értékével a legalacsonyabb a teljes építőiparon belül. A kimagasló anyagjellegű ráfordítások eredménye az alacsony üzemi eredmény marzs, amely a legalacsonyabb a teljes iparágon belül. Az alacsony személyi jellegű ráfordítások mögött a szegmensben megfigyelhető alacsony foglalkoztatás szint húzódik meg. A szegmensben működő cégek munkálatokhoz szükséges szakembergárdát az alvállalkozóiktól szerzik be. Ennek eredménye az anyagjellegű ráfordításokon belüli magas eladott szolgáltatások arány. Másrészt, a magas anyagjellegű ráfordítás hányadért az anyagköltségek viszonylag magas aránya felelős, amelynek oka, hogy a szegmensben működő kisebb forgalmú cégek a kisebb projektek során saját maguk végzik a kivitelezési munkálatokat. A magasépítés működő tőke igénye az építőipar szegmenseihez viszonyítva alacsony, az árbevételhez viszonyított aránya 7,6 százalék, ami 2,1 százalékkal marad el a teljes építőipar mediánjától (9,7%). Ennek oka, hogy amíg a vevők fizetési határ-ideje (71,4 nap) 2,8 nappal marad el, addig a szállítók fizetési határideje (66,6 nap) 4,1 nappal magasabb a teljes építőipari medián értékektől. A záró készletállo-mány mérlegfőösszegen belüli 23 százalékos aránya 12 százalékponttal alacsonyabb, mint a teljes építőipari érték.
