A 2009-ig hatályos adójogszabályok alapján egy ingatlan lényegesen kedvezőbb adózási feltételek mellett volt értékesíthető társaságértékesítés keretében, mint közvetlenül, ingatlanértékesítés formájában. a társaságértékesítés ugyanis – szemben az ingatlanértékesítéssel – nem tartozott az illeték-köteles ügyletek körébe. Másrészt a társaságértékesítésen realizált tőkenyereséget illetően adott esetben mind a belföldi, mind a külföldi társasági adóalany adó mentességet élvezhetett a társasági adó tekintetében.


A módosítások adópolitikai háttere

A 2010. évi adómódosítások célja egyrészről az ingatlant birtokló társaságok értékesítése és a közvetlen ingatlanértékesítés eltérő illetékkövetkezményeinek megszüntetése, másrészről pedig az ingatlant birtokló társaságok egyes külföldi társaságok által történő értékesítésén realizált tőkenyereség megadóztatása. Az adózási hatások szempontjából kiemelendő, hogy amíg az illetéktörvény módosítása alapján az ingatlant tulajdonló társaságvevőknél keletkezik illetékfizetési kötelezettség, addig a társaságiadó-törvény módosítása az ügyletben eladóként szereplő félt érinti, és annak terhére állapít meg adófizetési kötelezettséget. Külön felhívjuk továbbá a figyelmet arra, hogy bár a társasági adó törvény és az illetéktörvény hasonló hangzású fogalmakat – „ingatlannal rendelkező társaság” (társasági adó), illetve „belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság” (illeték) – vezet be, e fogalmak meghatározásai, mint azt alább is bemutatjuk, egymástól lényegesen eltérnek.

Illetékszabályozás változása

2010-től illetékkötelezettség alá olyan társaságértékesítési ügyletek kerültek, amelyek esetében a vagyonszerző legalább 75 százalékos részesedést szerez egy „belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban”. Fontos szabály, hogy a 75 százalékos részesedésküszöb elérése szempontjából a vagyonszerző részesedését össze kell számítani egyes közeli hozzátartozóinak, továbbá bármelyikük kapcsolt vállalkozásának tulajdonában lévő részesedésekkel.

Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak egyfelől az ingatlanvagyonnal közvetlenül rendelkező belföldi vagy külföldi gazdálkodó szervezetek, másfelől pedig az ilyen gazdálkodó szervezetekben közvetlenül vagy közvetve legalább 75 százalékos részesedéssel rendelkező gazdálkodó szervezetek minősülnek, és az ezen társaságokban való 75 százalékos részesedésszerzés vált illetékkötelessé. Fontosnak tartjuk külön is felhívni figyelmet a fenti fogalom azon sajátosságára, hogy – szemben a társasági adóban alkalmazandó, alábbiakban ugyancsak ismertetendő fogalommal – az ingatlanvagyonnak az ingatlant tulajdonoló társaság összes eszközéhez viszonyított arányának az illetékkötelezettség tekintetében nincsen jelentősége. Azaz az illetékkötelezettség az egyéb feltételek fennállása esetén akkor is bekövetkezik, ha a megszerzett társaság vagy akár a társaság valamely leányvállalata csupán egyetlen csekély értékű ingatlannal rendelkezik. Ez a jövőben rendkívül fokozott figyelmet igényel a társasági részesedések átruházásakor. Különösen igaz ez a sok esetben rendkívül szövevényes tulajdonosi láncolatban messze a belföldi ingatlant közvetlenül tulajdonló társaság felett található külföldi társaságok értékesítésére – tekintettel arra, hogy az illetékkötelezettség a külföldi társaságok értékesítése esetén is felmerül.

Társasági adó

Ingatlannal rendelkező társaságok alatt a társaságiadó-törvény alkalmazásában olyan belföldi társaságok értendők, amelyek eszközállománya több mint 75 százalékban belföldön fekvő ingatlanból áll. Vagyis az új illetékszabályozással szemben a társaságiadó-köteles ügyletek köre alapvetően csak a jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező társaságokra terjed ki. Figyelembe kell azonban venni, hogy a 75 százalékos ingatlanvagyon mértékének tekintetében nem csak az adott társaság, hanem az adott társasággal kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő társaságok eszközállományát is számításba kell venni. Azaz, extrém esetben akár egy olyan társaság is ingatlannal rendelkező társaságnak minősülhet, amelyik egyáltalán nem rendelkezik ingatlanvagyonnal.

Az új rendelkezések alkalmazási körének legfontosabb szűrőjét a kettős adóztatási egyezmények jelentik. Az ingatlant birtokló társaság értékesítéséből származó nyereség adóztatása ugyanis akkor válik csak lehetségessé, ha vagy nincs Magyarországnak kettős adóztatási egyezménye a társaságtulajdonos illetősége szerinti állammal, vagy az egyezmény az ilyen típusú adóztatást lehetővé tesz. Figyelemmel arra, hogy Magyarország a vele intenzív gazdasági külkapcsolatban lévő EU és OECD tagállamokkal (pl. Németország, vagy a holdingtáraságok jellemző székhely országaként ismert Hollandia, Luxemburg és Ciprus) jellemzően olyan egyezményeket kötött, amelyek az árfolyamnyereség adóztatását minden esetben tiltják, az ezen államokban illetőséggel rendelkező külföldi társaságok 2010-től is magyarországi adókötelezettség nélkül értékesíthetik az ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedéseiket. Ezzel szemben azonban például Máltával, valamint az Egyesült Államokkal a közelmúltban kötött és várhatóan 2011-ben hatálba lépő új egyezményünk lehetővé teszi az ingatlant tulajdonló társaság értékesítésén realizált nyereség magyarországi forrásadóztatását.

Az ingatlannal rendelkező társaság tagjának adóalapja a részesedés elidegenítésekor, illetve tőkekivonáskor realizált árfolyamnyereség, amelyet az általános tárasági adómértékkel egyező 19 százalékos adó terhel.

Összegzés

Az ingatlanszektort érintő adóváltozások eredményeként – néhány speciális szabályozás alá eső kivételes esettől eltekintve – többé nem lehet a közvetlen ingatlanértékesítést terhelő illetékterhet elkerülni társaságok közbeiktatásával lebonyolított ingatlanértékesítések útján, a külföldi társaságértékesítők társaságiadó-mentessége pedig többé nem lesz általános. Ennél fogva, minden társaságirészesedés-átruházás esetén különös figyelmet kell fordítani a tranzakció eredményeként esetlegesen felmerülő adóterhekre. Tekintettel továbbá a bevezetett adószabályok komplex és bonyolult jellegére, egy-egy ügylet előtt alapos tervezést igényel, hogy a feleket ne sújtsa egyébként elkerülhető illeték- vagy társaságiadó-teher.

dr. Jalsovszky Pál / dr. Csővári István