Telekegyesítések során számos illetékkérdés merülhet fel annak függvényében, hogy az adás-vétel során az egyes építési telkek milyen illetékkötelezettség alá esnek. Ennek megfelelően célszerű körültekintően eljárni annak érdekében, nehogy véletlenül a telekegyesítés egy időzített illetékbombává alakuljon át, amelynek az lehet a következménye, hogy a gondosan megtervezett projektmarginunk egy része szertefoszlik.


Lakóingatlan építésének illeték mentessége

Hivatkozással az 1990. évi XCIII. törvény (továbbiakban: „Illetéktörvény”) 26. § (1) bekezdés a.) pontjára  a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított négy éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát, mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. A vagyonszerző lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.

Az illetékmentességre  való jogosultság igazolása
Amennyiben a vagyonszerző lakóház építési szándékáról rendben nyilatkozott, az Adóhatóság a megállapított, de felfüggesztett visszterhes vagyonátruházási illetéket akkor törli, amennyiben:

  • a lakóház felépítésének igazolása érdekében az ott meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül az állami adóhatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóságot és az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére a használatbavételi engedély kiadása megtörtént.
  • a négy éves határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését.

Telekegyesítés lakóház építésére alkalmas telkek esetében

Amennyiben a vagyonszerző több telket vásárolt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesíttette, az illetéket az adóhatóság akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.

Telekegyesítés eltérő illeték- kötelezettség alá eső telkek esetében

Abban az esetben, amennyiben a vagyonszerző már rendelkezik telektulajdonnal, amely telek vagy telkek vonatkozásában nem kért illeték mentességet a fentiek alapján és további teleket vagy telkeket vásárol, amely(ek) vonatkozásában viszont él a feltételes illeték mentességgel, továbbá ezen telkek egyesítésére kerül sor, az egyesítést követően már csak egy telekingatlanról beszélhetünk.

Az Illetéktörvény nem ad egyértelmű iránymutatást arra vonatkozóan, mi a helyes eljárás annak érdekében (a beépíthetőség tekintetében), hogy az egyesítést meg-előző feltételes illetékmentesség alá eső telkek esetében az egyesítést követően is fennálljon a mentesség.
Bizonyos jogértelmezés szerint a 10 százalékos beépíthetőségi kötelezettségnek a teljes újonnan alapított telek esetében meg kellett volna valósulni, ami hátrányosan érintette volna az egyesített telken lakóingatlan beruházást végző beruházókat.

A Pénzügyminisztérium Illetékek és Önkormányzati Adók Főosztályának tájékoztatása alapján a fentiekben bemutatott telekegyesítés esetében a 10%-os beépítési kötelezettséget csak a későbbiekben vásárolt mentességgel rendelkező telekingatlan vonatkozásában kell teljesíteni, nem pedig a teljes újonnan létrejött telek-ingatlan vonatkozásában. Továbbá fontos kiemelni, hogy a lakóingatlannak nem szükséges az egyesített telek vonatkozásában azon a területen állni, amelyet a régi mentességgel rendelkező telekterület határolt, az ingatlan az egyesített telek területének bármely részén állhat.

Záró gondolatok

Telekegyesítések vonatkozásában az egyesítés folyamata – az illetékkötelezettségek mellett – nagy körültekintést igényel, amely folyamat során a településrendezési előírások ismerete, továbbá a szakhatóságokkal történő egyeztetés elengedhetetlen. Ezek mellett a projektek adózási hátterét is érdemes előzetesen elemezni és vizsgálni, annak érdekében, hogy egyéb nem tervezett váratlan költségek ne merüljenek fel.

Kalocsai Zsolt, DTM Adótanácsadó és Pénzügyi Szolgáltató Zrt.