Jelen körülmények között sok bérbeadó szembesül azzal, hogy az üzleti kilátások hirtelen romlása több bérlõt költségeinek újragondolására ösztönöz. másrészt az euró árfolyamának nagymértékû változása tovább gyengíti a bérlõ helyzetét mindamellett, hogy az euró árfolyamának változásából a bérbeadó általában nem profitál, hiszen finanszírozási költségei is euróban merülnek fel.


Ezért a bérlõk oldaláról manapság egyre többször merül fel igény a bérleti díj csökkentésére. Ha a felek között a bérleti díj csökkentése tekintetében folytatott tárgyalások nem vezetnek eredményre, úgy elõreláthatólag ez a bérleti szerzõdések megszûnéséhez fog vezetni. Cikkünkben a határozott idõ elõtti megszüntetés következményeit, a bérleti szerzõdésbõl akár szerzõdésellenesen szabadulni kívánó bérlõkkel szembeni fellépés és igényérvényesítés lehetõségeit, illetve az ezekkel kapcsolatos felelõsségi kérdéseket vizsgáljuk.

A szerzõdés  megszüntetésének következménye
Az irodabérleti szerzõdések a piacon általában határozott idõtartamra jönnek létre. Amennyiben a bérlõ rendkívüli felmondási ok hiányában idõ elõtt megszünteti a szerzõdést, ez megalapozza a bérbeadó kártérítés iránti igényét. Ennek összege alapesetben a bérleti szerzõdésbõl hátralevõ idõtartamig tartó elmaradt bérleti díj összegével egyezik meg, de figyelemmel kell lenni arra, hogy a bérleti szerzõdés egyéb szankciókat is elõírhat.

A bérbeadó igényét a bérlõ csökkentheti azáltal, hogy maga helyett új bérlõt állít. Kiemelendõ azonban, hogy – a kölcsönös együttmûködés elvébõl eredõ kötelezettségek betartása mellett – a bérbeadó nem köteles az így állított új bérlõ személyét elfogadni. A bérbeadó jogos érdekei is sérülhetnek, például ha az új bérlõ fizetõképessége vagy reputációja lényegesen alulmúlja a korábbi bérlõjét.

Másrészt viszont figyelembe kell venni, hogy a bérbeadónak a bérlõ jogellenes felmondása esetén is fennáll a kárenyhítési kötelezettsége. Ennélfogva a bérbeadó köteles a felmondást követõen mindent megtenni annak érdekében, hogy új bérlõt találjon az elhagyott ingatlanba. Az így megtérült bérleti díjat pedig a bérbeadónak be kell számítania a régi bérlõvel szemben támasztott, kiesett bérleti díj iránti követelésébe.

Kiköltözõ bérlõkkel szembeni védekezés.
A jelen gazdasági helyzetben több esetben elõfordul, hogy – erre vonatkozó megállapodás hiányában is – a bérlõ a bérleménybõl idõ elõtt kiköltözik anélkül, hogy a hátralévõ idõszakra szóló bérleti díjat (vagy akár a már esedékes bérleti díjat) megfizetné.

Ilyen esetben a bérbeadó legegyszerûbben a bérleti szerzõdés szerint nyújtott bankgarancia lehívásával vagy a biztosítékként letett összeg (kaució) felhasználásával érvényesítheti a követelését. Ezen biztosítékok felhasználása azonban csak a bérleti szerzõdéssel összhangban történhet, ezért figyelembe kell venni, hogy az adott biztosíték a bérleti szerzõdésbõl eredõ minden bérleti követelésre vagy csak meghatározott jogcímeken felmerült igényekre vonatkozik.

Ha a lehívható bankgarancia vagy a kaució összege nem fedezi a bérbeadó valamennyi követelését, úgy követelésének biztosítására más lehetõségek is nyitva állnak. A Ptk. alapján ugyanis a bérbeadót jogos követelésének erejéig zálogjog illeti meg a bérlõnek azon vagyontárgyain, amelyeket bevitt a bérleménybe. A zálogjog érvényesítésének a korlátja, hogy az nem terjed ki a bérleményben található azon ingóságokra, amelyek harmadik személy tulajdonában vannak (vagyis amelyeket a bérlõ is csak bérel vagy használ). A gyakorlati életben kérdésként merül fel, hogy – amennyiben idõben észleli a bérlõ távozási szándékát – a bérbeadó megakadályozhatja-e ezen, a zálogjog tárgyául szolgáló bérlõi eszközök, tárgyak elszállítását. A jogszabályok szerint a bérbeadó jogosult ezen ingóságok elszállítását megakadályozni, szükség esetén akár önhatalommal is. Így a bérbeadó a bérbe adott helyiséget zálogjogának megóvása érdekében lezárhatja, a bérlõ hozzáférését megakadályozhatja. Fontos azonban, hogy a bérbeadó csak a birtok védelméhez szükséges mértékben alkalmazhat ilyen önhatalmat, a szükséges mérték túllépése miatt a bérlõ kártérítési igényt is támaszthat vagy súlyosabb esetben büntetõjogi felelõsségre vonást is kezdeményezhet. 

Összegzés
A fentieket összegezve alapvetõen két feltétele van annak, hogy a bérbeadó bérleti díjra vonatkozó igényét a biztosítékokból érvényesíteni tudja: egyrészt a vonatkozó szerzõdések alapos kimunkálása, másrészt pedig az idõben való cselekvés. Ellenkezõ esetben az elmaradt bérleti díj elõreláthatólag csak peres eljárás során lesz érvényesíthetõ, amelynek idõbelisége és kimenetele meglehetõsen bizonytalan.

Dr. Jalsovszky Pál / dr. Perényi Katalin
Jalsovszky  Ügyvédi Iroda