Forráshiányos ingatlanfejlesztő vállalkozások a banki finanszírozás igénybevétele mellett egyre gyakrabban kényszerülnek külső magántőke bevonására ingatlanprojektjeik finanszírozásához. E tőkebevonás a mai ingatlan- és hitelpiaci válság ellenére, vagy még inkább eredményeként – a finanszírozás lehetőségeit szélesítheti.


A szűkülő bankhitel-felvételi lehetőségek miatt előtérbe kerülő, magasabb kockázatvállalásra is hajlandó, de az ingatlanszektorban egyébként kevésbé járatos magánbefektetők egyre szívesebben fektetnek ilyen projektekbe a magasabb hozamok reményében. Jelen cikkben az ily módon történő ingatlanfinanszí-rozás során felmerülő magánbefektetői kockázatokat és fontosabb jogi kérdéseket kívánjuk bemutatni.

Átvilágítás
Minden befektetés egyik legfontosabb alapja és egyszersmind kockázatcsökkentő tényezője az átvilágítás. Egy ingatlanprojekt finanszírozása során az ingatlan jogi helyzetének teljes körű átvilágítása mellett a projekttársaság átvilágítása, valamint a projekt jogi megvalósíthatóságának, illetve a megvalósítható-sággal kapcsolatos kockázatoknak az előzetes felmérése elengedhetetlen. A befektető ugyanis az átvilágítás során feltárt kockázatokra vonatkozó szavatossági jogok kikötése útján jelentősen mérsékelheti befektetése kockázatát. Itt érdemes hangsúlyozni az akár már megvalósult, akár még csak tervezett bankhitel feltételek megismerésének fontos-ságát, tekintettel egyfelől arra, hogy a bankhitel-szerződés tartalma jelentősen befolyásolhatja a magánbefektetők által történő finanszírozás korlátait és feltételeit. Másfelől pedig e feltételek ismeretében érdemes a projekttársaság és esetlegesen az ingatlanfejlesztő által a bank felé teljesítendő tájékoztatási kötelezettségeket, illetve a bankot megillető szavatossági és felmondási jogokat lehető-ség szerint a magánbefektető javára is kikötni a projektfinanszírozás keretében megkötendő különböző szerződésekben.

Tőke vagy hitel
Egy ingatlanprojekt külső befektető általi finanszíro-zása történhet tőke és hitel formájában is. Bizonyos mértékű tőkefinanszírozás ugyanakkor egyrészt általában elkerülhetetlen, másrészt célszerű is. Az elkerülhetetlenség abból következik, hogy a hitel és tőke arányának meghatározása során a befektetőknek az üzleti kérdések mellett a társasági adó alultőkésítési szabályára is figyelemmel kell lenniük. E szabály ugyanis nem engedi a társasági adóalapnál érvényesíteni a társaságok által ráfordításként elszámolt hitelkamat azon részét, amely kölcsön-tartozásaiknak (ide nem értve a bankhitel-tartozást)
a saját tőkéjük háromszorosát meghaladó arányos részére jut. Ezen túlmenően a befektetőnek egyszersmind célszerű is a projekttársaság tőkéjében – lehetőleg minél nagyobb szavazati jogot biztosító – részesedést szerezni a társaság ellenőrzésének biztosítása érdekében. E részesedés egyfelől a projekttársaság meglévő üzletrészeinek, részvényeinek megvásárlásával, másfelől tőkeemelés útján szerezhető meg. A magánbefektetők fokozott kockázatvállalásukra tekintettel a bankok kamathozamánál rendszerint magasabb hozamban részesülnek, amely jellemzően kamat és osztalék formájában kerül a részükre kifizetésre. Ezzel összefüggésben ugyanakkor a befektetőknek célszerű legalább egy minimálisan garantált hozam biztosítékaként osztalékelsőbbségi jogot kikötni a projekttársaság társasági szerződésében.

Biztosítékok
Az ingatlanprojekt-finanszírozás – az előzőekben említett osztalékelsőbbségi jogon túlmenően – számos szokványos pénzügyi biztosítékkal, így akár ingatlanjelzáloggal, üzletrészen alapított zálogjoggal, óvadékkal is biztosítható. Fontos azonban megjegyezni, hogy a befektető e biztosítékainak érvényesítésekor rendszerint a finanszírozó bank mögött áll, így követeléseinek kielégítésére csak a bankot követően kerülhet sor, ami kétségkívül bizonytalan helyzetet teremtene a befektető számára. Érdemesnek tartjuk ezért kiemelni az egyéb lehetséges biztosítékok közül a készfizető kezességet és az eladási opciót, mely utóbbi kiköthető mind a projekttársaságban megszerzendő üzletrészre, mind a hitelfinanszírozásból származó kölcsönkövetelésre vonatkozóan. Az eladási opció alapján a kötelezett – lehetőleg egy, az ingatlanfejlesztő érdekkörébe tartozó tőkeerős társaság – arra vállal kötelezettséget, hogy bizonyos feltételek teljesülése (vagy még inkább: nem teljesülése) esetén a befektető követelését, részesedését egy előre rögzített – a befektetéshez, ideális esetben pedig a várt vagy garantált hozamhoz is igazodó – vételáron vásárolja meg, ezzel is csökkentve a befektetés kockázatát. Az opcióból származó vételár-követelést ugyancsak célszerű a fenti biztosítékok valamelyikével, vagy valamilyen egyéb módon – így például ugyancsak egy az ingatlanfejlesztő érdekkörébe tartozó társaság üzletrészére, részvényeire, vagy jelentősebb tárgyi eszközére vonatkozó vételi opcióval – bebiztosítani.

Irányítás
A fenti pénzügyi biztosítékokon túlmenően ajánlott továbbá a fontosabb stratégiai és üzleti kérdéseket a projekttársaság taggyűlésének hatáskörébe utalni ellenőrzési jogosultságaink bővítése érdekében.  A projekttel összefüggő menedzsment feladatok és képviselet hatékony ellátása végett mindenképpen célszerű, hogy a fejlesztő legalább egy, a projekt ingatlanszakmai részében járatos ügyvezetőt delegáljon a projekttársaság menedzsmentjébe. Ezen túlmenően ugyanakkor a befektetőnek is érdemes legalább egy ügyvezetővel képviseltetnie magát projekttársaságban, adott esetben akár a befektető és az ingatlanfejlesztő által delegált ügyvezetők együttes cégjegyzési jogának kiköltése mellett. Ez utóbbi esetben mindazonáltal indokolt lehet a „szakmai” ügyvezető önálló eljárásra történő meghatalmazása egyes ügykörök vonatkozásában.

Összegzés
Összegezve a fentieket, az ingatlanprojektbe történő befektetés az üzleti kérdések mellett számos jogi kockázatot is magában rejthet, így a számtalan bizonytalan kérdés és jogi kockázat lehetősége miatt a befektetés körültekintő jogi előkészítése elengedhetetlen.

dr. Csővári István / dr. Marczali Melinda
Jalsovszky Ügyvédi Iroda